写在前面：岁月不居，时节如流，转眼又是一年，感谢新旧朋友一年来的支持。本号腊月26开始休刊，正月初八开始更新。忙活了一年，大家都好好休息一下，祝愿大家在新的一年里，心中有日月，眼里有星光，胸中有丘壑，脚下有坦途，2025年我会继续写好每一篇稿子。

　　2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。

　　近日，机构披露的数据显示，2024年新房成交量，成都以11.1万套数量位居全国第一，不过同比去年的成交量减少了24.5%。

　　成都二手房能够突破23万套，刷新历史新高，得益于四季度由一线%。二手房成交19807套，环比、同比均增长。

　　11月份，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。

　　12月份，成都新房成交12625套，继续创年内新高，环比增长10.7%，同比增长24%。二手房成交28563套，创历史新高，环比增长8.9%，同比增长73.1%。

　　成都却显得尤为特别，因为在2021年中至2022年年末这段时间里，东中部热点城市基本全部开启了调整，但成都依旧如火如荼。

　　房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从2023年11月份开始转向下跌，二手房则从2023年7月份开始下跌。

　　但9月末一线城市的限购大放松，以及官方出台的各类增量政策，让一线城市的行情大放异彩，而作为新一线城市领头羊的成都，热度也随之起来。

　　从国家统计局披露的数据来看，10月份在二手房行情带动下，成都的二手房价格止跌上涨，环比上涨了0.4%，成为8个二手房价格上涨的城市之一。不过同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房价格环比持续上涨。

　　这种模式之下，一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高，民众的接受度比较高。注意，这里说的是相对，不要钻牛角尖。

　　目前成都的二手房均价跌至1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万相比，成都房价绝对量虽然也很高，但相比之下，接受度相对好一些。

　　其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市耐扛的底层逻辑。

　　归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。

　　七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

　　2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。

　　2023年全国人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居全国第五。

　　2024年初，国务院批准《四川省国土空间规划（2021—2035年）》，明确四川是国家发展的战略腹地，全国独此一份，而成都是腹地的中心；

　　7月，《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和关键产业备份”；

　　·9月15日，官方宣布“将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移”，成都毋庸置疑是“关键产业备份”主力；

　　·9月27日，国务院批复《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技创新中心”，同时新增“全国先进制造业基地”定位。

　　据中国房地产报披露，10月份成都有项目的优惠力度仍旧比较大，也是购房者持续进场的重要原因之一。

　　截至记者到访当天，新希望长麟府在售房源还有2套建筑面积约143平方米和20多套建筑面积约133平方米的户型。置业顾问告诉记者，建筑面积约143平方米的户型最多能享受8个点优惠，建筑面积约133平方米的户型最多能享受10个点优惠。

　　上璟润府项目推出的则是“折上折”优惠。据该项目置业顾问介绍，现在是一房一价，但项目会先从备案价开始打折，然后针对房源的具体情况，最多再优惠5个点。整体算下来，有接近30个点的优惠。

　　从国家统计局数据来看，10月份成都二手房环比虽然上涨了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，从贝壳找房披露的成都二手房市场挂牌价来看，一直在降，哪怕10月份也不例外。

　　当然不能，本号多次强调过，四季度躁动行情是意料之中，毕竟到了年末，一方面政策在追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。

　　国际评级机构惠誉给出的最新预测是，按照中国官方统计数据测算，预计中国新房价格2025年将再下跌5%，与2024年的跌幅大致相当。同时，新房销售料将再下降10%。

　　未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

　　几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

　　远郊区新房去化周期都大于24个月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢，因此去化周期长。

　　细化板块来看，万年场、川师、锦江工业园、九里堤、桐梓林、洪河、安靖、红牌楼、锦江生态带、东湖、武侯新城、羊犀、机投、天府总部商务区、外金沙、市中心、廖家湾、中和、怡心湖、世纪大道、茶店子这些板块的去化周期均小于6个月，房价会表现得比较坚挺。

　　而岷江新城、简阳老城、平乐、大观、五龙山、三岔、贾家、天府生物城、阳光城、永商、国际铁路港、洛带、斑竹林、金堂城区、青白江老城、蒲江寿安、江安、大邑城区、高铁新城、大面、河东新区、蒲江城区、青龙湖、牧马山、青城山、濛阳、柳林、金马、凤凰新城、龙桥等板块均超24个月，尤其是前面几个，去化周期超过100个月，调整压力非常大。

　　从人口角度来看，过去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心区。新都区十年常住人口增加了79.8万人，郫都区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等核心区，增量都在前列。

　　所以，无论是从去化周期，还是从人口竞争力角度看，成都楼市的安全地带在核心区，需要谨慎的地带在外围区。